Pro OSVČ je hypotéka v ČR pořád obtížnější než pro zaměstnance. Banky chtějí víc dokumentů, počítají s nižším příjmem a často nabízejí horší sazby. Pojďme si to projít po krocích.
Co banka chce od OSVČ
- Daňová přiznání za 2 poslední uzavřené roky (někdy 1 rok stačí).
- Účetnictví — bankovní výpisy podnikatelského účtu za 12 měsíců.
- Potvrzení o bezdlužnosti z finančního úřadu, ČSSZ, ZP.
- Doklad o předmětu podnikání (živnostenský list nebo výpis z OR).
Jak banka počítá příjem
Banka vezme váš čistý zisk z daňového přiznání (po odečtení paušálu nebo skutečných výdajů) a vydělí ho 12. To je váš „měsíční příjem“ pro výpočet hypotéky.
POZOR na paušál: pokud uplatňujete 60% paušál, banka možná uvidí jen 40 % vašich příjmů. To znamená výrazně nižší dostupnou hypotéku.
Příklad výpočtu
OSVČ s ročním obratem 1,2 mil. Kč:
- S paušálem 60 %: čistý zisk daně 480 000 Kč → měs. příjem 40 000 Kč → hypotéka ~3 mil. Kč.
- Skutečné výdaje 30 %: čistý zisk 840 000 Kč → měs. příjem 70 000 Kč → hypotéka ~5 mil. Kč.
Při plánování hypotéky 1–2 roky dopředu je často výhodné dočasně přejít na skutečné výdaje, i kdyby to znamenalo vyšší daň.
Sazby pro OSVČ
Banky účtují OSVČ obvykle o 0,1–0,3 procentního bodu vyšší sazbu než zaměstnancům. Některé banky (Komerční, Raiffeisenbank) jsou k OSVČ vstřícnější, jiné (ČSOB pro některé profese) přísnější.
Pro OSVČ je často klíčové vybrat tu „správnou“ banku — ne tu nejlevnější, ale tu, která vašemu obchodnímu modelu rozumí.
Praktický postup
- 1. 12–18 měsíců dopředu zoptimalizovat daňovou strategii.
- 2. 6 měsíců dopředu spočítat reálnou dostupnost u 4–5 bank.
- 3. 3 měsíce dopředu vyřídit potvrzení a podat žádost.
- 4. Při rezervaci nemovitosti mít už předschválenou hypotéku.
Pro OSVČ v Ostravě
Lokalní specifika: některé banky preferují OSVČ s sídlem v Moravskoslezském kraji (regionální management). Ozvěte se — pomohu vybrat banku, která rozumí vaší situaci.